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2022違約房企名單增多！被撈上岸還是背水一戰？

時間：2022-02-19 15:56:44 類型：全屋定制瀏覽量：7428

俗話說：債來如山倒，債去如抽絲。

地產寒冬，有些人在等待被撈上岸，有些人仍愿意堅決自救，冒險下海，而有的則努力100天，放棄一瞬間。萬科郁亮則選擇背水一戰！

違約房企名單增多，商票逾期嚴重

受2021年融資環境收緊、銷售下行等多重因素影響，房企違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超去年同期水平。

從具體違約房企來看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、中國泛海、北大資源、陽光100等。

據中指研究院數據顯示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發生實質性違約，違約金額合計86.5億美元。此外，另有7家房企雖未發生實質性違約，但存在進入債務展期程序或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2月16日，Redd消息稱，華夏幸福計劃在2月18日向簽署了債務重整方案的無擔保債權人匯入期的償付債務款，為本金的1.3%。遠低于債權人預期的10%。

目前，華夏幸福已經在債務重組方案中認署了373億元的無擔保債務。同時華夏幸福承諾，2022年出售地產以及工業園區約450億，2023年出售資產約750億用于債務償還。

目前華夏幸福債務重組已經逐漸步入洽談協商過程，但是根據債務重組方案有一定的債務償還順序。商票無疑現在還是遙遙無期。在小程序【探票】統計的數據中顯示，華夏幸福商票逾期嚴重，貼現報價已經到了49.67%。

變賣資產：融創、富力、大發、雅居樂等積極自救

雖然對債務違約的風險加劇，更多的房企并沒有選擇“躺平”，而是開展積極自救。

2021年黑石以40.62億元現金的代價，將富力地產旗下廣州國際機場綜合物流園70%股權收入囊中。12月7日，富力地產公告稱，將廣州國際機場綜合物流園余下30%權益，售予黑石。此次出售，將直接為富力帶來12.63億元的現金。出售的原因，緣于富力地產的償債壓力。據媒體不完全統計，富力2022年將有超150億元境內外債到期。

今年1月5日晚間，富力地產公布了7.25億美元債務展期的終投票結果，票據持有人同意就交付的票據展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。

大發地產近期公告對1.845億美元未償付票據進行要約置換；榮盛發展則公告稱，完成7.8億美元債務的成功置換，長展期為2.5年。

更多的房企還在努力，在談債務展期、積極回購的同時，通過出售資產、配股融資等方式獲得資金。

2021年末，花樣年轉讓北京密云兩處項目，還出手了寧波項目等資產套現。

2月11日，雅居樂集團發布公告，公司的間接全資或非全資附屬公司與安徽海創綠能及相關項目公司簽訂相關股權轉讓協議轉讓五家持股公司股權，據悉本次交易代價總計為11.2914億元預計收益約為1.26億元。

去年不僅武漢雅居樂國際家園被曝出項目停工、拖欠工程款1億元。債務發生逾期。而且雅居樂商票也拒付嚴重。

上海票交所新公布的2022 年 1 月商票持續逾期的563家名單中雅居樂系有6家公司光榮上榜。

根據數據顯示，雅居樂境內債境外債永續債及ABS存量規模大約在445億元左右，2022年到期規模為111億元。其中3筆2022年到期美債債務，涉及金額就占了11億美元

雅居樂開年就開始瘋狂處置資產，1月下旬，雅居樂、世茂集團先后公告出售廣州亞運城項目股權，兩筆交易對價分別為18.43億元、18.445億元，接盤方均為中海地產。目前雅居樂已經處置超40億，但是對目前美債來說，仍然是遠遠不夠的。為了避免債務違約雅居樂一方面通過發債配股及出售資產、銷售回款等方式籌集資金。

世茂集團則自去年12月以來，先后以20億港元出售香港西九龍地王項目，又在1月21日，出售上海黃浦路地塊，交易代價10.6億元。

頭部房企融創中國，2021年，融創合同銷售金額5973.6億元，僅次于碧桂園和萬科，排名行業第三。

自2021年11月下旬起，融創下屬項目公司開始出現無法兌付到期商票的現象。且據各大銀行ECDS系統和票三方的‘票眼’小程序了解到，截至2021年底，融創商票規模在300億元左右。且在今年2月底會有20億元左右的到期票據。

根據房企美元債數據顯示，融創中國在今年還有2筆12億美元的外債要償還，還款時間分別為6月和8月，平均利率為7.50%。

為了避免債務違約，融創也在賣資產、盼融資。近兩個多月，已通過股權配售、大股東借款、資產處置等多種渠道回籠資金約200多億元。

萬科郁亮：今年是背水一戰的一年

房地產行業經歷2021年的嚴格調控，出現多起信用風險事件，下行勢態令行業入冬。數據顯示，截至2月16日，已經有61家A股上市房企披露了2021年業績預告，其中有26家預計虧損，占比接近一半，還有14家公司預計凈利潤下滑。

據克而瑞數據，萬科2021年實現銷售額6277.8億元，雖然仍居排行榜第二位，但同比下降幅度達10.8%。排名位的碧桂園銷售額7588.2億元，同比下降3.8%，而中國恒大銷售額大降近40%至4400.3億元，已經滑出行業前三。

與奧園努力100天，放棄一瞬間，不同的是，2021年在“房住不炒”總基調下，一些穩健的企業一系列長效機制圍繞去杠桿與防金融風險展開，“先活下去才能活得好”成為共識，房地產市場也正向“三穩”目標邁進。

2021年11月29日，融信發布公告稱已提前償還于2021年12月3日到期的總額約1.4億美元優先票據，標志著年內到期的境外美元債提前清償，輕盈迎接新的一年。

2021年全年，融信實現總合約銷售額約為人民幣1555.20億元。其中，12月公司總合約銷售額約為人民幣102.45億元，環比增長5.16%；合約建筑面積約為51.61萬平方米，環比增長7.23%，呈現出較強的韌性。

《反脆弱》一書里有一句話，“那些打不垮我們的，終將使我們更強大。

2月12日，萬科董事局主席郁亮直言房地產行業目前處于“黑鐵時代”，并做出十分嚴峻的判斷：“今年是背水一戰的一年，就是要么死，要么活，沒有中間狀態。”在戰略方面，郁亮對外部環境特點做出預判。他提出，外部環境的個特征是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。另一個特征是今年經濟工作會議提到的行業新發展模式，又可以概括為為一個中心，三個基本點：一個中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點分別是房住不炒、租購并舉和“人—地—房”的匹配。此外還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。

“在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，并且盡可能地實現現金回籠，若現金充裕可提前償還，以避免賬期集中造成現金流擠兌。”

市場化手段化債：房地產行業“歸位之年”

中央經濟工作會議對2022年定下的基調是“穩”。按照住建部部長的解讀，房地產工作的基調也是“穩”。公報里提到了當下和經濟運行的三重壓力，即需求收縮、供給沖擊、預期轉弱。“三個環境”，即平穩健康的經濟環境、國泰民安的社會環境、風清氣正的政治環境。除了三重壓力、三個環境之外，還提出了五個“正確認識和把握”，其中，“正確認識和把握防范化解重大風險”的表述十分關鍵，即“壓實企業自救主體責任”。

“壓實”、“自救”、“主體責任”，說明面對危機和風險的房地產企業，要從自身想辦法，該賣資產的賣資產，正確處置債務，才是正途。從目前已經出現的若干房企債務危機的處置方式來看，政府的定力很強，都堅持了市場化手段化債的總體思路。

在國新辦1月18日舉行2021年金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從數據上看，2021年末全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較去年三季度多增1578億元。

進入新年，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。鼓勵優質房企并購出險房企，保障性租賃住房貸款不納入銀行兩道紅線，以及房貸利率下調、房貸發放速度加快等，這些政策措施都是對房企的實質性利好。

2月11日，地產股迎來久違的上漲，港股和A股的地產板全線飄紅，融創中國一度漲8%，世茂集團一度漲10%，還有多只漲停。直接拉動的因素，應該是主流財經媒體2月10日晚發布的消息：預售資金監管迎全國統一規定，房企資金流緊張有望得到緩解。全國統一規定實施后，達到監管額度之后的剩余資金可由房企提取使用，就意味著，預售資金將隨工程進度而正常釋放。

2月14日，大悅城控股在公司官方微信公眾號宣布，公司于當日與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰略合作協議，融資業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化，以及給予并購相關業務需求創新的各類融資產品。其中提到，招行將為大悅城控股提供“綠色通道一站式”服務。此前，該行與華潤置地、華潤萬象生活已達成并購融資協議，不到一個月累計拋出330億元房企并購融資額度。

全行業來看，截至目前正在推進或落地的并購融資已經超過500億元。不過，市場上并購項目交易活躍度并不高。機構人士認為逆周期并購潮出現的概率較小，大概率是“點狀發生”。在此背景下，進一步提振需求端信心或是政策發力的主要方向，也是緩解房企流動性問題的關鍵支撐。

由此可見的是，2022年大概率是房地產行業的“歸位之年”。歸位的過程，也就是去金融化的過程，會卸去類金融和高杠桿的屬性，回到開發商的“本位”，這是一個刮骨療毒的過程，是一次地產界的“供給側改革”，也是建材家居包括涂料在內的企業的一次出清和改革。高杠桿、高債務房企出清后，對各行業而言，都將迎來一個穩定持久的生存環境。

與萬科郁亮有類似的觀點，廣東省涂料行業協會會長、展辰新材董事長陳冰亦在2022年新年致辭中，對未來涂料行業面臨的挑戰同樣有著清晰的認知和判斷：

疫情尚未結束，行情依然未穩，宏觀經濟環境及行業上下游未來發展還存在很大的不確定性。我們要清醒地認識到，展辰還遠遠沒有成功，我們離公司制定的中長期戰略目標還有極大的差距。2021年銷售雖然有所增長，但離十年發展規劃年的目標尚有差距，其他經營指標差距更大。對照我們的規劃目標，對標行業優秀公司，我們不僅沒有資格自滿，而且應有更多的緊迫感、危機感；在工作目標、工作任務上，每一個員工都要有一種“舍我其誰”的責任擔當。尤其在今年及今后較長一段時間內，各級管理者務必總結經驗，汲取教訓，在思想上、行動上，務必做好行業“中長周期低迷”的準備，積蓄力量，從長計議，上下齊心，共度時艱。

以接下來的市場趨勢判斷，大概率能挺過房企現金流沖擊波的涂料企業，可能會更謹慎地應對市場變化，更加注重工程集采的合作質量、現金流和風險把控,減少負債，練好內功。

還是那句話，堅持住，就一定能看到風雨后的彩虹。

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(文章來源：中外涂料網侵刪)

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