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5月11日，有個重要會議召開，消息來自于財政部官網：財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
本來，人口繼續正增長讓房地產從業人員松了一口氣，突然又來這么一個新聞，這心又懸起來了。
為什么要開這個會？當然和宏觀經濟有關，和錢有關。
哪些城市會入圍改革試點，我大膽猜測一下（純屬猜測，錯了也正常），深圳、杭州跑不了。為什么？各有特色和原因。
1
房地產稅立法將加速
首先說為什么要開這個會？而且這個會是在人口數據公布的當天開的，真是意味深長。
人口數據如何，這個不用我說了，低速增長，妥妥的。未來大概率會負增長，這一點官方也確認，但具體時點，各方說法不一。
人口負增長既然是板上釘釘的，那么問題就來了？房地產何去何從？與房地產相關的賣地收入何去何從？土地賣不動的地方將何去何從？
站在財政層面，盡快考慮這個問題，屬于未雨綢繆，必須考慮而且必須公開釋放信號了。
所以，財政部官網釋放前述消息，一定是經過周密部署，深思熟慮的，而且財政部在會議通稿中排名，顯示其在這次會議中的話語權和相應的作用。從來沒有偶然和無意，一切都是有安排的。
多年來，財政部以及在財政部就職的人士是呼吁加快房地產稅立法的主要力量之一。
賈康曾長期擔任財政部財政科學研究所所長，他的相關言論基本都是支持房地產稅的。
2020年11月份，財政部部長劉昆撰寫的《建立現代財稅體制》文章刊發于人民日報，文中詳解“十四五”時期財稅改革任務，其中明確提到：按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
2020年12月23日，財政部官網也推出了這篇文章。
2021年5月11日，財政部首次公開房地產稅改革試點座談會的相關消息。
邏輯清晰，信號明顯，房地產稅立法將加速，立法之前要試點，給立法更多的參考意見和技術細節展示。
財政部是管錢的，這個時點意欲加速房地產稅也是從財政的角度出發，必須這么做。
除去2020年這種特殊的疫情年份不算，我們看看連續幾年的財政收入增速：2017年是7.4%，2018年是6.2%，2019年是3.8%。
很明顯，增速是逐年放緩的，當然，體量大了，放緩也很正常，不過，站在財政部的角度，必須要先走幾步，考慮如何面對這種趨勢。
2
住房存量是一種誘惑
賣地帶來的收入體量很大，也需要面對兩個問題：賣地這事是不可持續的，未來怎么辦？有些城市已經賣不動地了，怎么辦？前者屬于未來要面對的，后者則是現在必須面對的。
所以，我一直說房地產稅的開征是不可避免的，我們正在接近一個臨界點：賣地收入正在接近模擬中的可征收的房地產稅，未來會比房地產稅少。
時間是房地產稅立法、試點、推出的“好朋友”，因為隨著時間的推移，可以賣的地，以及能夠賣出好價錢的地肯定是越來越少的，即使賣地收入創新高。土地資源有限是一個基本常識。
賣地收入創新高的同時，也意味著未來的房地產稅收入在創新高，因為地一經賣出，經過一系列程序到達購房者手中，就成了存量，和財政收入沒關系了。
在沒有開征房地產稅的情況下，這種存量越來越大，實在是一種難以抵擋的誘惑。
何況，還有如下信號發出：近日，首個公開競拍的長春，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價成交，2宗流拍。
貝殼研究院在2021年5月7日發布的報告《被遺忘的三四線樓市：困局與出路》中透露，從宅地流拍率來看，2020年全年，統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中(10城)、東北(6城)、廣東(5城)以及云貴桂地區。
土地在一些地方已經變不成錢了，而向存量房產收房地產稅則一定會收到錢。更嚴重的是，這樣的城市會越來越多，不是它們不想依賴土地財政，而是這個游戲玩不下去了。
不是每一個城市都是北上廣深杭，或者合肥寧波南京武漢，更多的城市需要房地產稅支持地方發展，包括給公務員、教師發工資。
何況，老齡化帶來的養老金壓力是眾所周知的，這個缺口怎么補？如果賣出某些國企的股份還不夠怎么辦？
所以，人口數據公布當天開這個“房地產稅改革試點工作座談會”，可能是巧合，也可能不是。
大變革時代，房地產走到了史無前例的轉折點上。那么，哪些城市可能會入圍試點？
3
武漢做試點城市可能性不大
我的猜測：深圳、杭州大概率會入圍試點城市，為什么？
長三角、珠三角作為富庶區域，應該有一個樣本入選是情理之中的。
針對個人保有的房產，上海、重慶早已經開始試點房產稅。因為各自的特殊稅制，上海和重慶試點的房產稅對所在城市的房價影響很小，是稅率低，第二是涉及面小。
不過，上海已經有試點了，在長三角再拿上海來試有點“過”了，上海人恐怕意難平。杭州近幾年房價大漲，而且賣地收入多年都是全國“冠軍”。
賣地多，增加供應，對市場是好事，但是同時房價又大漲，是個貌似難以解釋的“怪現象”，其實也不難解釋：一是經濟確實在較快發展，二是人口涌入，三是炒作力量作妖。
既然如此，拿杭州來做試點，其實既可以獲得不菲的房地產稅的收入，也可以撫平輿論對高房價的詬病，至少不會遭遇單一的反對聲音。
其余的長三角城市，相當一部分深陷老齡化少子化的泥沼之中，恐怕經不起房地產稅這么快的落地試點。
珠三角城市中，深圳應該是當仁不讓的房地產稅的試點城市。深圳去年的房價漲幅全國，如果不拿深圳做試點，恐怕說不過去。
而且，深圳確實不依靠土地財政，作為一個難得的不依靠土地財政的城市，試點房地產稅會對它產生什么影響，或者完全沒影響，我想也是政策制定者想要的答案，屬于“珍稀樣本”。
何況，2020年4月28日，深圳市時任住建局領導在參加《民心橋》直播時曾透露過房地產稅問題，表示“我們不是沒有手段，我們準備了很多手段。”他提出在持有環節，接下來也可以考慮房地產稅的問題。
既然你“考慮房地產稅的問題”，那就試點吧。
而且從深圳目前的相關信息來看，很希望集中精力把民生問題解決好，那么，借助房地產稅的試點落地施壓于炒房客，平穩市場炒作，即使是釋放一個信號，也是官方所樂見的。
遲早要來，做個試點又有何妨？
中部城市中，武漢做試點的可能性不大，因為武漢在疫情后還沒完全回到此前的經濟體量，讓武漢緩一口氣，在鄭州和長沙中做一個選擇是更可能的。
鄭州對房地產的依賴遠大于長沙，長沙是出了名的“讓炒房客有去無回”的城市，長沙制造業的崛起抵消了賣地收入下降帶來的影響。長沙算是一個特殊的樣本。
西部城市中，重慶不太可能了，因為已經做過試點了。成都被住建部約談過兩次，西安也是房價一直不消停的城市，被約談過一次。
成都的經濟體量更大，承壓能力更強，試點房地產稅要避免對當地經濟造成沖擊，西安的總量排名距離成都還比較遙遠，成都入選的可能性更大。
東北的城市應該有一個會入選，雖然東北的樓市整體不算太好，但是，東北也需要一個樣本城市給政策做參考：比如哈爾濱曾鼓勵降價銷售，長春賣地遭遇流拍，但是大連是所有東北人的大連，所以，大連的房價一直比較堅挺。
到底是在能挺得住的大連來做試點，還是在長春這種不太挺得住的地方也要來個壓力測試，畢竟長春這種情況也是很有代表性的，那就要看政策制定者的考量了。
部分三四五線城市也應該有少數試點城市，只有這樣才能在整體上評估房地產稅對經濟發展的影響，從而在制定政策時減少沖擊，實現平穩過渡。
推房地產稅不是為了讓房價下跌，而是為了解決地方政府的財政問題，因此一定會求“穩”，只有“穩”才會有人乖乖交稅。不過，“穩”了之后對于炒房是不利的，“穩”會壓縮炒房客的利潤空間。
房價大漲也沒有可能了，因為影響穩定。
而且一旦未來落地房地產稅，地方政府的收入有了保障，又有調控政策壓著，它們也沒有大幅度推高房價的動力，因為錢的問題通過房地產稅已經解決了，或者解決了一部分，實在解決不了的，不是還有轉移支付嘛。
房地產稅已經在路上，一定會來，確認試點城市不過是次敲門聲響，這一次是地方財政收入現狀“倒逼”該稅種的試點、落地與執行，和以往完全不同。
文章來源：功夫財經
(文章來源：騰訊家居 責任編輯 侵刪)
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