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貝殼高光時刻的另一面，是房產中介舊秩序的沒落。
2020年歲末，長租公寓暴雷的新聞寒了不少租房人的心。因為驚動了我們重要的住房需求的神經，租金貸的類金融模式很快被推上了輿論的風口浪尖，整個行業也因此迎來了“信仰崩塌”。
如同當年的團購、出行大戰，這似乎又是一次互聯網公司競爭故事的重演。
背靠著貝殼與鏈家，自如是目前活下來的少數頭部玩家，并且仍然動作頻頻。12月初，在蛋殼公寓暴雷的敏感節點，自如開了一場發布會，聲稱自己現金流穩定、甚至還有富余發展新業務，試圖恢復大家對長租公寓的信心。
可正如一位用戶的評價，“我能感受到這場發布會里面的每個字里，全都是濃濃的求生欲?！?/p>
實際上，早在發布會之前，其租金貸業務“自如分期”、“輕松付”就于11月27日暫停使用，自如隨即又在11月30日宣布收購貝客公寓。12月4日，自如發布針對蛋殼租客業主扶持方案，表示業主和租客與蛋殼解約后可與自如簽約，并向租客承諾未來一年內房租不變，免收業主一年的托管服務費，儼然是行業加速整合的推動者和受益者。
而自如之所以能夠從蛋殼破裂中“重生”，正是因為貝殼平臺的支撐，長租公寓和房屋租賃、新房銷售、二手房交易三項業務之間得以互相輸血。
截止到2020年12月18日收盤，登陸美股僅四個月的貝殼市值接近760億美元，高漲幅達397%，超過地產龍頭萬科、恒大。
貝殼高光時刻的另一面，是房產中介舊秩序的沒落。
較之于貝殼董事長的身份，左暉在房地產界更廣為人知的事跡，是其竟一度將眾多競爭對手逼成反左暉聯盟。放在戰爭年代，這待遇都不是一般的軍閥能享有的。對方陣營的帶頭大哥就是58同城CEO姚勁波，此刻卻正面臨從美股私有化退市的險境，整體估值82億美元，業務轉型陣痛依舊。運營近40余年的傳統中介中原地產，曾以一己之力制定了國內房地產中介代理行業的玩法，而在12月初，其創始人施永青宣布將退居幕后。
在這場長租公寓的腥風血雨中，反左暉聯盟看起來暮氣藹藹，貝殼和其創始人左暉會成為“后贏家”嗎？
壹 半是暴漲，半是隱憂
在房產交易這條賽道上，海外投資者用了國內市場未曾想過的方式來評估貝殼平臺——即按照平臺GTV（總交易額），貝殼找房的房屋交易額達到了2.1萬億元，在全國經紀機構完成交易額占比達20.3%。
這一數字使得貝殼成為國內僅次于淘寶的第二大電商平臺，然而市值僅為760億美金，顯然還有充足的上漲空間，有不少知名的海外基金依據這個邏輯來建倉貝殼。
左暉本人也正有打造房產界淘寶的野心。早年間，鏈家高層就向外透露，未來其經紀人的管理方法將會對外開放，并期望在2017年能夠成為房地產的阿里巴巴，成為一個開放型的平臺。
的確，正如外賣小哥之于美團，快遞小哥之于京東，把握線下實力、連通供需兩端仍然是平臺型企業的核心競爭力。
對于房地產行業來說，真正有價值的流量是經紀人，而非線上互聯網流量，特別是在整個房地產行業進入存量時代后，相應也就需要更多的房地產經紀服務，而貝殼平臺的想象力正在于此。
國信證券分析稱，房產中介行業受益于存量市場增長和新房滲透率提升帶來的高增速，預計行業傭金收入未來十年的年復合增速高達14%，將在十年后突破1萬億元。
所以，貝殼對中介管理的方法論和信息化能力無疑是其高估值的由來。實際上，貝殼很早就明白了管理經紀人隊伍的重要性。
2014年，還未更名的鏈家帶頭和房產信息龍頭搜房網決裂，因為搜房網不甘愿只做純信息平臺，希望介入線下房產銷售的盤子，彼時鏈家擁有北京房產市場55.2%的市占率，只見左暉振臂一呼，一眾中小地產中介跟風而起，搜房網的市值到年底直接被打掉了一半。
搜房網的轉型失敗很大程度上是因為房地產交易周期長、頻次短的特殊屬性，經紀團隊需要長期積淀，而這也使貝殼成為傳統企業從線下走到線上的孤例，在推出新品牌之前，左暉通過鏈家不斷做大線下經紀資源的盤子，以此來鞏固實力。
從2015年開始，左暉先后收購成都伊誠和上海德佑，隨后納入深圳中聯地產、杭州盛世管家、廣州滿堂紅，并連發 11 封公開信，稱這些并購為“合并同類項”。到 2017 年年底，鏈家已經有超過 8000 間門店，絕大部分直營。
2018年，貝殼找房上線，推出了ACN經紀人合作網絡。這是對美國房產經紀行業的MLS 房源共享聯賣分傭機制的升級，貝殼將賣房拆成多 10 個角色的工作，通過合作提升效率，讓一單交易中的所有參與者都能得到分傭，同時構建類似于京東的開放模式，邀請中小房產中介平臺加入貝殼，自營和加盟共存。
貝殼的一份數據顯示，截至 2020 年 6 月，貝殼平臺已吸引鏈家以外的 264 個房產中介品牌入駐，帶來了豐富的經紀人資源，也因此被不少投資者看來是難以攻下的高壁壘。更有甚者，提出“房地產經紀終結論”，認為這是房地產經紀行業競爭的終結，將形成一家獨大或幾家寡頭的格局。
不過，貝殼并非毫無弱點可言，長期來看，逐漸龐大的平臺規模反倒是貝殼發展的一個掣肘。
究其本質，美國的MLS機制是由行業協會所主導，單向的獨權代理規則和行業自律至關重要，即經紀人在一次交易中只能為買家或賣家一方提供服務，這就要求經紀人必須保護委托人一方的利益，交易雙方能夠得到符合自身利益的服務。
然而，貝殼的模式仍然離不開中國傳統的雙向代理模式，即交易雙方都必須依賴同一個房產經紀人或公司，無形之中增加了經紀人的道德風險，到底是代表賣方還是買方的利益永遠是一個問題，同時也為經紀人或經紀公司暗箱操作、隱瞞欺詐交易雙方提供了便利。
打個比方，美國MLS是買賣雙方各自找一個律師打官司，而貝殼ACN是一個律師同時代理原被告。
與此同時，因為貝殼本質上是一家企業，而企業就是為了利潤大而生存的，這也成了貝殼平臺的原罪。
國信證券研報顯示，在為眾多中小品牌公司提供交易平臺的同時，貝殼對自營團隊鏈家有部分營銷資源的傾斜，以賺取平臺費之外更高的傭金收入。尤其是在北京和上海，鏈家已經實現了顯著的市場滲透率，因此在這兩個城市的貝殼平臺上只有鏈家一個經紀品牌，保證了自有品牌在核心存量市場的業務領先地位。
從這一點來看，貝殼所借鑒的MLS是為了讓房源更好地在市場流通，而貝殼的ACN本身更像是獨吞房源，只在平臺的封閉體系中運轉。所以，貝殼為整個行業帶來正確的行業理念和行業規則的同時，也繁殖反擊自身的力量。
貳 群雄并起，互聯網巨頭圍剿
互聯網巨頭入場的硝煙先聞于一篇文章，“根據鄭州市場消息，貝殼與易居已經全面交惡，貝殼渠道客戶不準代理公司易居接待，目前多個項目易居已經被迫退場。”
自此，房地產市場成了互聯網巨頭和貝殼們的血雨腥風的爭奪戰場，在平臺模式上，互聯網巨頭試圖避開貝殼的鋒芒，想用自己的優勢打對方的弱勢，即貝殼是效率做到極致的中介，而算法將有可能去中介化。
9月16日，杭州阿里巴巴西溪總部，阿里推出“天貓好房”，49家五十強房企的一把手為之站臺，易居中國周忻和天貓總裁蔣凡共同發布了不動產交易協作機制 ETC，提供新房、二手房特價房和拍賣房四大交易場景，承載房產線上交易過程的多項服務功能。
與此同時，天貓好房稱在未來的 3 年內不賺錢，所有收入全部補貼給購房者，僅收取交易傭金的 3%的服務費，為開發商解壓，讓利交易環節的各個參與方，提高整體的行業效率。在業界看來，這是阿里和易居聯手對抗騰訊和貝殼的信號。
天貓好房總經理盧維興表示，數據將成為房地產行業的血液，天貓好房將以平臺的定位入局，“阿里巴巴無論是賣衣服還是賣房子，一定堅持這一點。不是中介、不是門店、不是經紀人、不是拿過來替你賣。”
易居面對貝殼的進攻，頗有些委屈。周忻接受采訪時也坦言，易居的角色和貝殼是不一樣的。易居是賣方代理，幫開發商在新房代理上為買房人服務；貝殼則是帶著經紀人、經紀公司幫開發商賣房子，在新房交易中是渠道。據北京商報報道，“雙11”期間，通過天貓平臺，已有26000多套房子完成了線下核銷進入成交流程。
貝殼殺意已決，其實也有承受激烈競爭壓力的應激反應意味。
有分析人士指出，天貓好房的特有優勢在于由支付帶來的金融收益，“阿里有支付寶以及由此帶來的一系列金融產品和服務，這是目前所有其他的房地產經紀行業參與者所不具備的，即使如鏈家有自己的支付牌照，也沒有阿里那么大的流量和資金流。”
尾隨其后的是同為電商巨頭的京東。10月28日，京東房產宣布，“好房京選”線下品牌正式落地，它是京東實現線上線下一體化布局的線下門店。和阿里的打法相似，京東走的也是輕資產的道路，為合作伙伴提供品牌、流量、運營、系統等方面支持，建立統一的交易服務體系。
截至十月底，“好房京選”已在廣州、東莞、惠州、天津等地開設800多家門店，其中廣州就有500多家。
實際上，京東房產已經內部創業了3年，現任京東房地產業務部總經理曾伏虎于2015年就從搜狐焦點房產離職，兩年之后加入京東，曾伏虎對京東房地產的定位是做房地產電商，并不會涉及房地產開發。
但不論是京東還是阿里，面臨的問題同樣是房源樓盤字典和經紀人管理系統，這些顯然是算法目前所不能覆蓋的。畢竟貝殼從 2008 年開始打造的樓盤字典是公司大的護城河，樓盤字典目前涵蓋了中國332 個城市，超過54.9 萬個社區的近 2.26 億處房產，是全國范圍內大的住宅數據庫。
相較而言，字節跳動則低調得多，背后隱含著張一鳴放不下的房地產情懷。在創辦今日頭條之前，張一鳴更廣為人知的身份是房產搜索網站“九九房”創始人，在將鏡頭對準默默無聞的草根站長的策劃“百名站長訪談錄”中，張一鳴100字的個人介紹和他27歲的照片被收錄其中。
2019年8月，字節跳動宣布全資控股房產交易平臺“幸福里”，而其前身是今日頭條房產頻道，張一鳴此前也曾利用今日頭條的流量扶持過懂房帝、優優好房等多個房產中介平臺。
不久前，幸福里曾推出“房產創造營成長計劃”，試圖鼓勵和扶持優質房產內容創作，培養和提升經紀人的線上獲客能力。但正如同知乎里的一句戲謔，“抖音連日常消費品都賣不好，怎么賣房產。”
所以，盡管各自都是流量中心，但巨頭們心知肚明的是，房子始終是一個非標品，一人一房，賣一套少一套，每次交易都在考驗連接供需、服務兩端的能力，模式穩定之前，背后站著騰訊的貝殼仍然是一道天塹。
叁 內卷酣戰，不見尾聲
無論是資本的出手，還是巨頭的爭奪，這種“互聯網改變房地產”的風向，背后邏輯其實都是左暉首先為行業帶來的規則重塑和技術賦能的想象力，平臺級企業獲得資本擁躉。
貝殼上市前的兩年，可以說是經歷了一路的腥風血雨，各個大佬朋友圈之間的口水仗打得精彩，甚至還屢屢行將對簿于公堂，時至今日，在互聯網光芒下，傳統中介的落寞更像是舊秩序的挽歌。
在當時與貝殼對壘的企業里，首當其沖的便是58同城。自打左暉說要做平臺，姚勁波個坐不住了，當即牽頭攢了一個局，與我愛我家、中原地產、21 世紀不動產等行業機構聯合舉辦“全行業真房源誓約大會”，但商業從來就是利益為先，不久之后，收取端口流量費的58同城就面臨友軍中原地產、中環地產陣前倒戈。
有行業觀點稱，過度消耗的行業整合與競爭，讓58同城失去了焦點，錯失了移動互聯網的黃金窗口期，房產業務的競爭力量顯得有些后勁不足。58同城主導的新房多方銷售服務平臺（PLMS）也陷入聯盟的解散。
耐人尋味的是，騰訊同樣也是58同城的大股東，而在房地產交易大的押注卻是貝殼找房，并在領投不久后為貝殼找房開放微信九宮格入口。
似乎無論從哪一個方面看，扛住進攻的貝殼都成了后贏家，規模遙居市場。但正如國信證券分析師所言，房產中介純線上平臺的盈利模式難持續，平臺需與門店聯動才能實現效益。對標美國來看，中國房產中介行業集中度有較大提升空間，未來有望實現一超多強格局。
與此同時，隨著《反壟斷法》的修訂，阿里巴巴、閱文、豐巢因為違反《反壟斷法》分別被罰50萬元。對于互聯網巨頭而言，燒錢投資并購、壟斷獨占市場的路徑也因此蒙上了一層陰影。
這為位居市場第二的我愛我家提供了超越的契機，據平安證券研報顯示，我愛我家的門店以直營為主、經營效率較高，2020H1平均門店GTV、平均員工GTV分別為4706萬元、320萬元，均高于貝殼。
在競爭策略上，我愛我家也于10月30日平臺化發展模式，為外部中小中介打開合作窗口，同時將房源、客源有效打通，實現房源流通聯賣，促進客戶跨門店成交，建立起共享、協作的經紀人合作網絡。但與貝殼平臺推行強管控不同，我愛我家強調尊重加盟經紀人及品牌，給予其較高的品牌自主度，激發中小中介的積極性。
這意味著，左暉所要面臨的競爭仍舊激烈，鹿死誰手，猶未可知。但對于消費者而言，行業有多位選手總是一件好事，企業間的競爭或許將讓房產中介服務回歸應有之義，也令房地產經紀行業成為受社會尊重、通過為社會帶來增值服務而獲利的行業。
（來源：億歐網）
(文章來源：騰訊家居 侵刪)
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